DEVLET İLE REKABET MÜMKÜN MÜ?

Bilindiği gibi inşaat sektörü son 2 yılda büyük durgunluk içine girmiştir. Amerika kaynaklı mortgage krizinin bütün dünyada meydana gelen yansımalarının yanında, ülkemizin kendine özgü sorunları da bu krizi derinleştirmiştir.

Geçmişten gelen sorunları çözmek ve hızla artan konut ihtiyacını planlı bir şekilde karşılamak için 1984 yılında Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi Başkanlığı kurulmuştur. 1990 yılında Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve Kamu Ortaklığı İdaresi Başkanlığı adıyla ikiye ayrılan bu kurum, 1993 yılından itibaren kaynak sıkıntısına girmiş, 2001 yılında Toplu Konut Fonu’nun kaldırılmasıyla da sadece bütçeden ödenek aktarılmasına bağımlı hale getirilmiştir.

İşte bu aşamadan sonra alt ve orta gelirliye konut üretimi için kaynak sağlama adına kar amaçlı projelere başlamıştır. Asıl sıkıntı da burada baş göstermiştir.

Ekonomik düzenin en önemli bileşeni “KAR”’dır. Büyük küçük her firma, doğası gereği gerçekleştirdiği her ürün veya hizmeti, maliyetinden fazlasına satmak zorundadır. Bu aradaki farkı lüks algısı, marka değeri, beğenilirlik gibi faktörler ve tabii ki arz talep dengesi belirler.

Konuya inşaat açısından bakarsak, belli bir kalite düzeyini tutturmak için her binaya belli bir harcama yapmak gerekir. “İnce işler” diye tabir edilen seramik, boya, mobilya aksamı, kaplamalar gibi imalatlar maliyeti düşürmeye yardımcı olsa da, emniyet açısından kaba inşaatı belli bir maliyetin altında yapmak mümkün olmamaktadır. Bunun üzerine vergi, harç, yapı denetim maliyetleri de eklenince, dar ve orta gelirli için bir ev sahibi olmak hayalden öteye gitmemektedir.

İşte TOKİ’nin devreye girdiği alan burasıdır. Kamu kuruluşu olması sebebiyle yapı denetim firmalarına tabi olmadığı gibi Hazine veya Belediye arsaları üzerine konut yaptığı için arsa payı sıkıntısı da çekmemektedir. Bunlar maliyet üzerinde ciddi etkileri olan kalemlerdir. Bu maliyetleri karşılamak zorunda olan özel sektörün yaptığı konutlar, tabii ki dar ve orta gelirliyi aşmaktadır.

Madalyonun öbür yüzünde ise, kaynak yaratmak için TOKİ ciddi sayıda kar amaçlı konut üretmektedir. Maliyetleri daha düşük olmasına rağmen özel konutlarla aynı ve hatta bazen daha pahalı satılan bu konutlar, yapıldığı her bölgede özel sektörün işini baltalamakta ve krizi kronikleştirmektedir. Toplama bakıldığında 228 bin 435 sosyal konutun yanında, gelir sağlamak amacıyla 45 bin 958 konutluk proje uygulanmıştır.

Bu konuda TOKİ Başkanı Sayın Erdoğan BAYRAKTAR’ ın yaptığı açıklamalar da asıl sıkıntıları gösteriyor:

“Rutin işlerde, herkesin yapabileceği işlerde kar marjları aşağı çekilmediği sürece iş yapmak zordur.”
“Bizden şikayetçi olan müteahhitler yap-satçılar. Diploma alıp da mı yap-satçı oluyor? Mühendis mi, mimar mı, organize bir müteahhit mi? Bunlar meslekten mi, alaydan mı, okuldan mı yetişmiş?”

Bir sonraki yazıda, bu fikrin çarpıklığı üzerinde duracağım.