26 Şubat 2015 Perşembe

DÜZENLEME ŞEKİLİNDE GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ VE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ DANIŞMANLIĞI

DÜZENLEME ŞEKİLİNDE GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ VE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ "GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ VE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ" DANIŞMANLIĞIMIZ HK A)MÜTEAHHİDİN UYGUNLUĞUNA AİT BELGELERİN İSTEMİ İÇİN SİZE DANIŞMANLIK YAPARIZ : İstekli müteahhitin ; 4734 sayılı kanunun 10 uncu maddenin dördüncü fıkrasına göre (a), (b),(c),(d),e),(f),(g) bendi durumunda olmadığını ispatlayan belgeleri teklifi ile birlikte size sunmasını ve bunun tarafımızca görülmesini isteriz.Bunlar (Kamu İhale genel tebliği,Madde 17, 4734 sayılı Kanunun 10 uncu maddenin dördüncü fıkrasına göre istenecek belgeler, (a) bendinde; “İflas eden, tasfiye halinde olan, işleri mahkeme tarafından yürütülen,konkordato ilan eden, işlerini askıya alan veya kendi ülkesindeki mevzuat hükümlerine göre benzer durumda olan,”(b) bendinde; “İflası ilan edilen, zorunlu tasfiye kararı verilen, alacaklılara karşı borçlarından dolayı mahkeme idaresi altında bulunan veya kendi ülkesindeki mevzuat hükümlerine göre benzer bir durumda olan,”(c) bendinde: “Türkiye'nin veya kendi ülkesinin mevzuat hükümleri uyarınca kesinleşmiş sosyal güvenlik prim borcu olan,”(d) bendinde; “Türkiye'nin veya kendi ülkesinin mevzuat hükümleri uyarınca kesinleşmiş vergi borcu olan”,(e) bendinde; “İhale tarihinden önceki beş yıl içinde, mesleki faaliyetlerinden dolayı yargı kararıyla hüküm giyen”(f) bendinde; “İhale tarihinden önceki beş yıl içinde, ihaleyi yapan idareye yaptığı işler sırasında iş veya meslek ahlakına aykırı faaliyetlerde bulunduğu bu idare tarafından ispat edilen”,(g) bendinde ise; “İhale tarihi itibarıyla, mevzuatı gereği kayıtlı olduğu oda tarafından mesleki faaliyetten men edilmiş olan” isteklilerin ihale dışı bırakılacağı hükme bağlanmıştır.) B)MÜTEAHHİDİN TEKLİF VERMEYE YETKİNLİĞİNİN BELİRLENMESİ İÇİN SİZE DANIŞMANLIK YAPARIZ: Müteahhidin yetkinliğini belirlemek üzere müteahhidin bitirdiği işlerin listesi, son on yıl içinde en az 1 adet bitirdiği benzer resmi iş bitirmesi aslı veya noter tasdiikl sureti, müteahhidin mali durumunun sorgulanması için banka referans mektubu ve mali durumunu destekleyen belgeler, Müteahhidin vergi levhası,Müteahhitlik numarası,Teklif vermeye yetkili olduğuna dair yetki belgesi Türkiye Ticaret sicil gazetesi(Aslı veya aslı görülerek fotokopisi yada noterden tasdikli sureti) gibi burada anılmayan bir çok ek bilgileri de teklifle beraber eksiksiz olarak size sunmasını ve sunulan bu belgeleri sizinle birlikte değerlendirmek isteriz. C)SÖZLEŞME TASLAĞI İÇİN SİZE DANIŞMANLIK YAPARIZ: SÖZLEŞMEDE ARSA SAHİPLERİNE VERİLECEK % ORANIN BELİRTİLMESİNİ İSTERİZ. Sözleşmede Hangi kattan hangi taraftan ne alınacağına ilaveten ; Öncelikle arsa sahibi/kat maliklerine verilecek % oranın yazılmasını isteriz. Bu şekilde sonradan oluşabilecek ilave kazanımların ilave metrekarelerin,müteahhidin ön görülenden fazla daire veya eklenti yapması halinde arsa sahibine yansımasını garanti altına alırız.Olası ilave ve eklentiler müteahhidin uhdesinde kalacaktır gibi ibareler istemeyiz.Bunun yerine Olası ilave ve eklentiler arsa sahibi/kat maliklerine verilecek % oranı kadar arsa sahiplerinin olacaktır ibaresini koyarız SÖZLEŞMEYE “KAT İRTİFAK TAPULARI ARSA MALİKLERİ ÜZERİNE ÇIKACAKTIR” İBARESİ KONULMASINI İSTERİZ. Kat irtifakı kurulması işlemleri ve Kat irtifak tapuları daha inşaat başlamadan projeler hazır olunca çıkmaktadır. Bunun için kat irtifak tapularının tamamının sizin yani kat maliklerinin üstünüze çıkması ve Müteahhide işin yapım aşamalarına bağlı olarak örneğin yapı denetim gerçekleşme yüzdesine göre kat irtifak tapularının müteahhide (Vekalet vermeden) bila bedel tapudan sizin deredeceğiniz şekilde, devrini yazmak daha doğru bir iş olur.Bu sebeple “Kat irtifak tapuları arsa malikleri üzerine çıkacaktır”.İbaresinin koyulması gerekir SÖZLEŞMEYE BU SÖZLEŞME İLE MÜTEAHHİT ADINA SGK DA İŞ YERİ AÇILMASI İBARESİ KONULMASINI İSTERİZ Bu maddenin de Çok detaylı olarak yazılması gerekir.Sonuçta esas işveren sizsiniz.Yatırılmayan SGK primleri,iş kazaları müteselsil sorumlu olarak başınıza çok iş açabilir. SÖZLEŞMEDE "MÜTEAHHİDE HİÇBİR AŞAMADA VE HİÇBİR ŞEKİLDE SATIŞ VEKALETİ VERİLMEYECEKTİR" İBARESİNİ İSTERİZ: Müteaahiitlerin büyük bir bölümü sizden aldığı vekaletnamelerle kendi uhdesinde kalacak bağımsız bölümleri kendi üstlerine almadan, sizin adınıza satmaktadır. Aranızda Kat karşılığı sözleşme olsada bu sizi vergi yönünden kurtarmaz. Sonuçta siz edindiğiniz bağımsız bölümü dört yıl tamamlamadan satarak gelir elde etmiş durumuna ve bunun vergisini vergi ziyası ve cezasıyla misli misli ödemek zorunda kalabilirsiniz. Müteahhide satış vekaleti vermek ise sizin adınıza satılacak dairelerin gelirlerinin vergisinin sizin tarafınızdan ödenmesine neden olurki buda 100 TL ye satılacak bir dairede sizin yaklaşık 35 TL gelir vergisi ve kdv vergi ziyası ve cezasıyla misli misli ödemek ödeyecek olmanız anlamına gelir Bunun böyle olmaması için asla vekaleten sizin adınıza müteahhidin satışına izin vermemeniz gerekmektedir. İşte tam bu sebeple; Müteahhidin uhdesinde kalacak dairelerin müteahhide “hiçbir aşamada ve hiçbir şekilde müteahhide veya müteahhidin işaret edeceği kişiye satış vekaleti verilmeden” devredilme aşama ve şartlarının detaylı ve net bir şekilde yazılması. Örneğin “Müteahhidin bu sözleşmeden kaynaklanan diğer vaadleri ve Yapı denetim hakkediş raporunun en az %30 olması koşuluyla gerçekleşen yapı denetim oranı yüzdesine göre Müteahhidin uhdesinde kalacak bağımsız bölümlerdeki kat malikleri hissesinin bila bedel aşağıdaki oran ve şartların gerçekleşmesiyle müteahhide satış şeklinde devri verilecektir ibaresi” ile ve sizinle istişare edildikten sonra gerekirse aşağıdaki oranlar değiştirilerek Müteahhidin bu sözleşmeden kaynaklanan diğer vaadleri ve Yapı denetim hakkediş raporunun en az %30 olması durumunda; Müteahhidin uhdesinde kalacak bağımsız bölümlerdeki kat malikleri hissesinin %15’i bila bedel müteahhide satış şeklinde devri verilecek Müteahhidin bu sözleşmeden kaynaklanan diğer vaadleri ve Yapı denetim hakkediş raporunun en az %60 olması durumunda; Müteahhidin uhdesinde kalacak bağımsız bölümlerdeki kat malikleri hissesinin %40’ı bila bedel müteahhide satış şeklinde devri verilecek Müteahhidin bu sözleşmeden kaynaklanan diğer vaadleri ve Yapı denetim hakkediş raporunun en az %80 olması durumunda; Müteahhidin uhdesinde kalacak bağımsız bölümlerdeki kat malikleri hissesinin %70’i bila bedel müteahhide satış şeklinde devri verilecek Müteahhidin bu sözleşmeden kaynaklanan diğer vaadleri ve Yapı denetim hakkediş raporunun en az %90 olması durumunda; Müteahhidin uhdesinde kalacak bağımsız bölümlerdeki kat malikleri hissesinin %80’i bila bedel müteahhide satış şeklinde devri verilecek Müteahhidin bu sözleşmeden kaynaklanan diğer vaadleri ve Yapı denetim hakkediş raporunun %100 olması durumunda (Not:Yapı denetim raporunun %100 olması için Yapı kullanma izni belgesinin çıkmış olması gerekir.) ve müteahitin bu sözleşmedeki bütün görevlerini de ifa etmiş olması şartıyla; Müteahhidin uhdesinde kalacak bağımsız bölümlerdeki kat malikleri hissesinin %100’i bila bedel müteahhide satış şeklinde devri verilecek Şeklinde detaylandırılacaktır. Burada esas olan Müteahhide hiçbir şekilde satış vekaleti verilmeyecek olmasıdır. Burada dikkat edilmesi gereken husus yapı ruhsatı alındığında yapı denetim hakediş gerçekleşme yüzdesi %10 olarak gerçekleşmektedir.Bunu dikkate alarak yapı denetim yüzdesi en az %20 olmadan Mütetahidin uhdesinde kalacak bağımsız bölümlerin en fazla %10 ‘unun müteahhide devredilmesine izin verilmemelidir. Müteahhit Size Daire veya bağımsız bölüm vermeyecek, Siz Mütahhite daire eya bağımsız bölüm vereksiniz .. Arsa sahibi sizsiniz , inşaatınızı bir bedelle yaptırıyorsunuz bunun için müteahhitin size daire vermesi söz konusu değil tam aksine üste parada alsanız, üste parada verseniz farketmez, inşaatın Yapımı karşısında; siz müteahhide daire verensiniz bunun için müteahhite bir vekaletname verme yükümlülüğünüz yok. Müteahhit sözleşme vaadlerini gerçekleştirdikten sonra sizde müteahhite isabet eden bağımsız Bölümün satışını sözleşmeye istinaden tapudan Bila bedel müteahhite siz vereceksiniz.Müteahhit size değil . Bu şekilde Müteaahiit sizden vekaletname alamadığı için ; kendi uhdesinde kalacak bağımsız bölümleri Müteahhit kendi üstüne almadan, sizin adınıza satamayacak ve . Sonuçta siz edindiğiniz bağımsız bölümü dört yıl tamamlamadan satarak gelir elde etmiş durumuna düşmeyecek ve bunun vergisini vergi ziyası ve cezasıyla misli misli ödemek zorunda kalmayacaksınız.Bu şekilde Müteahhit kendi kazanımlarının vergisini size ödetemeyecek tüm bunları kendi ödemek zorunda kalacaktır. Bu yöntemde; Arsa sahipleri;arsalarının hiçbir hisselerini;hiç bir aşamada müteahhit’e vermezler.Arsa sahipleri ; müteahhidin hissesine ait kat irtifak tapularınında satış vekaletini de müteahhite vermezler.kat irtifak tapularının tamamı arsa sahibi üzerlerine çıkar. Arsa sahipleri de inşaat ilerleme yüzdesini gözteren yapı denetim hakediş raporlarının belediyece onaylanmasından sonra müteahhit’in hissesine düşen tapuları yapı denetim hak ediş yüzdesine göre PEYDER PEY müteahhide verir.Bu yöntemde; arsanın tüm hisseleri arsa sahibinde kaldığı için risklerin % 100 ’ü Müteahhidin üzerindedir. Bu yöntemde; tüm kat irtifak tapuları arsa sahibi üzerine çıktığı için kat irtifak tapuları çıktığında da risklerin % 100 ’ü Müteahhidin üzerindedir. Bu yöntemde arsanın tamamı arsa sahibi üzerine çıkacağından ve arsa sahibide Müteahhit’e ne arsa hissesi, ne satış vekaleti vermediğinden vede Müteahhidin etüd projelerden başlayarak,noter sözleşmesi,aplikasyon krokisi,zemin etüdü, mimari, statik, mekanik, elekrik, yalıtım, harita projeleri,teknik uygulama sorumlukları anlaşması,yapı denetim bedelleri, yapı ruhsatı bedelleri,şantiye kurumu ve inşaat harcamalarını yaptıktan sonrada kat irtifak tapuları çıktığındada Kat irtifak tapuları için herhangi bir vekalet vermediğinden bu yöntemde Arsa sahiplerinin hiç bir riski bulunmamaktadır. SÖZLEŞMEDE TAŞINMA YARDIMI,KİRA YARDIMI VEYA KENTSEL DÖNÜŞÜMLE İNŞAAT YAPILACAKSA DETAYLANDIRILMASI İÇİN SİZE DANIŞMANLIK YAPARIZ: Taşınma yardımı, kira yardımı Miktarları,ödeme tarihleri ve ödeme sürelerinin net olarak ifade edilmesi,Tüm bunların (Yapı ruhsatından başlar ve şu kadar ay sürer yerine) sözleşme tarihinde başlar ve yapı kullanma izin belgesi ile kat mülkiyeti tapuları tesliminde biter ibaresi konması gerekir. Kentsel dönüşümde ise izlenecek yol daha farklıdır. Tarafımızca Detaylandırılması gerekir. İNŞAATIN BAŞLAMA VE BİTİM TARİHİNİN NET BİR ŞEKİLDE SÖZLEŞME İLE GARANTİYE ALINMASI İÇİN SİZE DANIŞMANLIK YAPARIZ Örneğin bu sözleşme tarihinden itibaren 12 ay içinde gibi.. Ama asla yapı ruhsatından itibaren değil! Sözleşme tarihinden itibaren. Bu arada İnşaatın bitmesinin; Yapı kullanma izin belgesi ve kat mülkiyeti tapularının oluşmasıyla ve size vaad edilen diğer müteahhit vaadlerinin gerçekleşmesiyle iş bitiminin gerçekleştiğini unutmayınız. SÖZLEŞMEDE İNŞAATIN YAPIM ŞEKLİ VE KULLANILACAK MALZEMELER İÇİN SİZE DANIŞMANLIK YAPARIZ İnşaat yapımı ile ilgili maddeler, varsa bahçe,site duvarı,garaj,bodrum gibi eklentilerin büyüklükleri ve özellikleri ile kullanılması istenen malzemeleri içeren bilgi ve belgeler ile mimari etüd , inşaat sözleşmesi taslağına eklenmesi vb . SÖZLEŞMEDE" MÜTEAHHİT ARSA SAHİBİNE DÜŞEN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN FATURASINI ARSA SAHİBİNE KESECECEKTİR." İBARESİNİ SÖZLEŞMEYE EKLERİZ. Bu faturalamada arsa sahibine %1 ila %18 arasında kdv doğacaktır. Bu kdv arsanın birim m2 fiyatına,150 m2 den küçük veya büyük konut olup olmadığına ,iş yeri olup olmadığına yada inşaatın kentsel dönüşüm tespiti ile yapılıp yapılmadığına bağlı olarak değişecektir. Bağımsız bölümle beyaz eşya teslim edilmişse bu beyaz eşyaların kdv oranı %18 dir. Bu kdv’ler müteahhit tarafından iş bitiminde sizden istenebilinir.Bunun ödenmemesi için şimdiden sözleşme taslağına bu madde detaylı olarak Müteahhidin uhdesine düşen bağımsız bölümlerle bu bedelin şimdiden ödendiği de sözleşmeye eklenmelidir. MÜTEAHHİDE KONACAK CEZAİ MÜEYYİDELERİ HAKANİYETLE EKLERİZ Müteahhide konacak cezai müeyyideleri ve buna ilavetende varsa alacağınız size teklif edilen teminat mektubu veya diğer teminatlarıda birlikte gözden geçiririz. Teminat mektupları Süresi olan mektuplardır. Süresi bitince geçerliliği de biter. Teminat mektubu yerine; Öncelikle kat irtifak tapularının tamamının sizin yani kat maliklerinin üstünüze çıkması ve Müteahhide işin yapım aşamalarına bağlı olarak örneğin hep birlikte belirleyeceğimiz,müteahhitlede mutabık kalacağımız, hakaniyetli ve makul bir yapı denetim gerçekleşme yüzdesine göre kat irtifak tapularının müteahhide bila bedel devrini yazmak daha doğru bir iş olur. Tüm bunlar istek ve beklentilerinizi aldıktan sonra detaylandırılır. MIMARI PROJENIN SIZE GÖSTERILEN ETÜDTEN FARKLI OLMASINI VEYA İLERİDE ONAYLAMADIĞINIZ BİR MIMARI PROJEYLE KARŞILAŞMANIZI SÖZLEŞMEYLE ÖNLERIZ Sözleşme aşamasında size gösterilen mimari etüd gerçek ve onaylanmış bir proje değildir bu sebeple yapılacak bina çok farklıda olabilir . Sözleşmede “Mimari proje onaylanmadan tarafınıza sunularak ek bir sözleşmeyle mimari projede mutabık kalmadan müteahhit mimari projeyi onaylatmayacaktır, Aksi takdirde Müteahhide ........ cezai müeyyideleri uygulanacaktır” ibaresini Sözleşmeye koyarak gerçek uygulama projesi çiziminde m2 siyle, konumuyla, oda sayısıyla ,mahal listesi ve Kullanılacak görsel malzeme seçimleri işlenmiş ve içinize sinmiş beğendiğiniz bir mimari projenin oluşmasını sağlarız. NOTERDE YAPILACAK SÖZLEŞME METNİNİN KARARLAŞTIRILMASINA YARDIM EDERİZ. Müteahhite isteklerimizi yazılı bir şekilde detaylı olarak bildiririz.Müteahhit bir sözleşme taslağı hazırlar. Ancak genellikle noterde başka bir metinle veya ilave edilmiş yada çıkarılmış bir kaç cümle ile daha karşılaşırsınız. Bunun böyle olmaması için Kat maliklerinin hak ve hukukunuzu koruyarak müteahhitle sözleşme yapmanız için müteahhitin hazırlayacağı sözleşme taslağını bize yollarsınız, bakarız ve isteyeceğimiz çıkartmaların , eklentilerin düzeltmelerin müteahhitçe düzeltilmesini isteriz. SÖZLEŞMEYLE BINANIZIN DEPREM YÖNETMELİĞİNİN ÜSTÜNDE EXTRA DAYANIMINI TALEP EDERIZ. Proje beton sınıfın bir üstü beton kullanılması, saplama kiriş yapılmaması , asmolen veya kaset Döşeme yapılmaması, bina temelinizin binadan çok daha büyük olması,gibi daha bir çok teknik maddeyi ekleyerek binanızın çok daha güçlü yapılmasını hatta statik projenin bizim tarafımızdan yada tavsiye edeceğimiz bir statiker tarafından yapılacağını yada kontrol edileceğini ve bedelini müteahhidin ödeyeceğini sözleşmeye koyarak extra güvenlik sağlayabiliriz.. HAKLARINIZI TAM KORUYAN VE SİZİ GARANTİYE ALAN, HAKKANİYETLİ BİR SÖZLEŞME YAPMANIZI SAĞLARIZ İstediğimiz çıkarmalar,eklemeler,düzeltmeler yapılırsa bunu sözleşme taslağı değil imzalanacak sözleşme metni olarak yazılı bir şekilde bize mail atılmasını isteriz. Düzeltimiş nihai sözleşmeyi size mail yada basılı ortamda adresinize yollarız. En sonda siz Notere giderken düzelltilmiş sözleşme metni ile notere giderek anlaşılan sözleşmenin müteahhitçe değiştirilmeden Noter de taraflar arasında ve "Düzenleme Şekilinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat karşılığı İnşaat sözleşmesi" olarak imzalanmasını sağlarsınız. MÜTEAHHİT SÖZLEŞMEYİ YAPMAKTAN ACİZ İSE VEYA YİNEDE KENDİ BİLDİĞİ GİBİ SÖZLEŞME YAPMAKTA ISRARCI İSE; Bizim size vereceğimiz danışmanlık bilgileri çerçevesinde; Müteahhitin yetkinliği ve yeterliliği mevcutsa; Müteahhitle birlikte sözlü olarak mutabık kalırız.Sözleşmeyi bizhazırlar , Müteahhite sunar her iki tarafın onayını alır ve Müteahhidi biz Noter'e davet ederiz.Müteahhide sözleşmeyi bizim yapmamızın bedeli olarak da ;mütahhitten sizden aldığımız bedel kadar bedelin müteahhitinde bize ödeme yapmasını isteriz. Size verebileceğimiz; danışmanlık hizmeti ana başlıklar altında özetle yukarıdaki işleri ve çok daha fazlasını kapsar; ancak kopyala yapıştır şeklinde sözleşme oluşturamazsınız. Her sözleşmenin kendine has farklı tarafları vardır. Bizden alacağınız danışmanlıkla sözleşmeler içinde saklanabilecek olası müteahhit lehine ve sizin aleyhinize olacak ve mağduriyet yaşamanıza neden olacak müeyyidelerden uzak kalırsınız. Yani dikkat edilecek yüzlerce husus vardır ve defalarca bunu yapmış bir mühendis – müteahhit olarak İnşaat mühendisliğinde 33 yıl tecrübemiz ve yüzlerce resmi ve özel iş bitirmelerimizle ; biz bunun tüm inceliklerini ve masanın her iki tarafını iyi biliriz. Danışmanlık hizmeti teklifimizi değerlendirerek Geri dönüşünüzü bekliyoruz,lütfen Saygılarımızla; Yük.İnş Müh Mehmet Çobanlı 0532 631 45 89 Adres:Çobanlı İnşaat ,Teşvikiye mah.Şakayık sok 62/5 Şişli/İstanbul Telefonlar: 0212 234 00 75 ve 0212 234 00 76 Fax: 0212 234 00 62 E mail: teknik@cobanli.com.tr İlgili terimler: teknik müşavirlik, kat karşılığı inşaat, teknik müşavirlik hizmeti, inşaat müşavirliği

7 yorum:

baskayerdeyok dedi ki...

film izle me imkanı sunan sitemizde sinema izleme fırsatının yanı sıra
canlı tv izleme ve bunun dışında yerli dizi izleme ile birlikte erotik film izle ve video izle ile birlikte yabancı dizi leri bulabilirsiniz iyi seyirler dileriz.

murderweb dedi ki...

Merhaba
Bizimde bir haber sitemiz var bu sebeple gündemdeki haberleri spor haberleri ni ve magazin haberleri ni izlemek ve diğer haber sitelerinide gözlemlemek adına birçok blogu ziyaret ediyoruz. Açık konuşmak gerekirse blogunuzu çok başarılı buluyoruz, kolaylıklar dilerim.

menfrom kripton dedi ki...

Sitenizdeki haberleri bir süredir takip ediyorum, son dakika haberler kategorili kapsamlı bir yayın dahada güzel olur görüşündeyim.

Travis Dump dedi ki...

Blogunuzu yeni keşfettim diyebilirim, haber seyret olarak yayıncılık ilkenizi takdir ettiğimi söylemek isterim başarılar diliyorum.

Real dedi ki...

Haber DAHİ internet habercilik olarak güncel haberler paylaşımı yapmaktayız, siz değerli bloggerları bekliyoruz
http://www.haberdahi.com/

MRc Co dedi ki...

konya inşaat demiri fiyatları olarak blogunuzu çok beğendik.Yazılarınızın devamını bekliyoruz.

Real dedi ki...

ekonomi haberleri ni gelişmeleri anlık para piyasalarını takip etmek isterseniz haber sitemizi ziyaret edebilirsiniz
http://www.haberz.net